Entrevista a Componentes Veteranos de la PAH en Radio

Este lunes, nuestros compañeros Veteranos en la PAH asistieron invitados a una cita en la radio.

La trágica  situación que siguen viviendo familias aún sigue hay aunque instituciones no la quieran ver o implicarse. La PAH seguirá estando al lado de personas afectadas por su situación desfavorable con sus hipotecas y vivienda e intentaremos encauzar con información y el apoyo personal en cada uno de sus casos. Seguiremos tocando puertas, sentarnos a negociar, hacernos presente en cada oficina que se muestre reacia a tratar a sus clientes de forma sensata.

Sin más te dejamos que escuches el audio de la entrevista a nuestros compañeros.
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Las 7 cláusulas abusivas más frecuentes en una hipoteca: efectos y consecuencias

El concepto de cláusula abusiva se encuentra recogido en el artículo 3 de la Directiva Europea 93/13 de 5 de abril de 1998 y en el artículo 82 del Texto Refundido de la Ley General para la defensa de los consumidores y usuarios. Se define como aquella estipulación que, incluida en un contrato, no ha sido negociada individualmente con el consumidor y que, en contra de la buena fe, causa un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones de las partes contratantes.

Las cláusulas que tengan la consideración de abusivas son nulas, es decir, no producirán efecto alguno, teniéndose por no puestas. De hecho,pueden ser alegadas en la defensa del deudor en casos como unaejecución hipotecaria. No obstante, el resto del contrato seguirá en vigor para las partes contratantes.

A continuación, enumeramos las siete cláusulas declaradas abusivas por los Tribunales españoles que más comúnmente aparecen en los contratos hipotecarios y que influyen directamente en la ejecución hipotecaria.

Cláusulas cuyo efecto es el archivo de la ejecución hipotecaria:

1.- Cláusula multidivisa (hipoteca en divisas). Es aquella en la que el capital prestado y la cuota periódica de pago se representa a través de una moneda distinta al euro. Queda sometido, tanto el importe de pago mensual como el importe del dinero recibido en concepto de préstamo, a la continua y permanente fluctuación de la divisa, de manera que no solo la cuota mensual varía, sino que también puede variar el importe prestado, incluso por encima del recibido inicialmente por el deudor hipotecario.

Efecto: el Banco deberá recalcular la deuda en euros desde la fecha en que se firmó la hipoteca.

2.- Renuncia a notificación al deudor en caso de cesión del préstamo. El Tribunal Supremo declaró abusiva esta cláusula el 16 de diciembre de 2009 y actualmente se encuentra en la mesa del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) para decidir por una cuestión prejudicial planteada por un Juzgado de Vigo.

Efecto: se producirá el archivo de la ejecución hipotecaria si el préstamo ha sido cedido (titulizado) y es el banco quien, sin ser ya el acreedor de la deuda, inicia el procedimiento judicial. La razón no es otra, que la falta de legitimación del Banco para reclamar una deuda de la que ya no es dueño.

3.- Cláusula de vencimiento anticipado. Es aquella que permite a la entidad de crédito declarar vencido el préstamo antes del plazo pactado y reclamar anticipadamente el importe de todo lo adeudado cuando se dan determinadas circunstancias, como el impago de alguna de las cuotas u otras distintas.

Tanto el TJUE como el Tribunal Supremo han admitido la validez de las cláusulas de vencimiento anticipado, pero siempre y cuando se trate de un incumplimiento grave por parte del consumidor de alguna de sus obligaciones de carácter esencial.

Efecto: se han considerado abusivas las cláusulas que permiten al Banco declarar vencido anticipadamente el préstamo en los siguientes supuestos:

  • Embargo de la vivienda hipotecada.
  • Imposibilidad de inscribir la hipoteca en el Registro de la Propiedad, cuando la cláusula no especifica si dicha imposibilidad de inscripción es imputable al consumidor o a la entidad.

Hay que tener en cuenta que actualmente para aplicar esta cláusula esnecesario el impago de al menos tres cuotas o un número de cuotas equivalente a tres mensualidades, y que el deudor hipotecario puede rehabilitar el préstamo abonando la deuda que tenga pendiente hasta el momento del pago.

 

Cláusulas cuyo efecto es volver al inicio de la ejecución hipotecaria para recalcular la deuda:

4.- Cláusula suelo. Es el tipo de interés mínimo que se va a pagar por la hipoteca, aunque ésta se haya pactado a interés variable. Es decir, limita el interés variable convirtiéndolo en un tipo de interés fijo cuando el índice pactado (generalmente el Euribor) desciende por debajo de ese mínimo o suelo.

Si la cláusula suelo no cumple el deber de transparencia o, lo que es lo mismo, que el consumidor ha comprendido de manera real las consecuencias que su aplicación va a producir durante la vida del préstamo, dicha cláusula es nula.

Efecto: la deuda se habrá de recalcular aplicando exclusivamente el interés pactado más su diferencial, excluyendo expresamente la cláusula suelo.

5.- Intereses de demora excesivos. Varias sentencias dictadas tanto por Audiencias Provinciales como por el Tribunal Supremo han declarado abusivos intereses de demora muy elevados –del 18%, 19%, 20%, incluso del 16%– por resultar desproporcionadamente altos en referencia al incumplimiento del deudor. En la actualidad, y tras las reformas hipotecarias, el interés de demora que se pacte en los préstamos hipotecarios no puede superar tres veces el interés legal del dinero.

Efecto: no habiendo interés que sustituya al abusivo, el nuevo cálculo de la deuda habrá de hacerse aplicando como interés de demora el interés legal del dinero.

6.- Fórmula de cálculo de interés 360/365. Este método de cálculo, que ya se encuentra en la mesa del TJUE, ha sido declarado nulo recientemente por la Audiencia Provincial de Pontevedra. El mismo se basa en utilizar para el cálculo del interés diario el año comercial (de 360 días, entendiendo que todos los meses tienen 30 días). Sin embargo, para calcular el interés mensual, se multiplica el resultante del diario por los días reales que tiene el mes, dando un total de 365 días al año.

“Que en el momento de la liquidación del saldo pueda tomarse como base el año comercial de 360 días y en cambio se utilice el mes natural para el cálculo del devengo de intereses, 31 o 30 días, constituye una práctica que genera un desequilibrio importante e injustificado en los derechos y obligaciones de las partes que perjudica siempre a la misma”, en este caso el consumidor”, concluye la sentencia.

7.- Cláusula de redondeo al alza. Con esta cláusula, se establece que el tipo de interés aplicable al consumidor, se redondeará siempre al alza para que dé como resultado puntos enteros (1), medios puntos (0,50) o cuartos de punto (0,25). El Tribunal Supremo declaró estas cláusulas abusivas por causar en perjuicio del consumidor un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones que se derivan del contrato.

Vivienda criminaliza las “ocupaciones” ante su nefasta gestión

 

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Vivienda criminaliza las “ocupaciones” ante su nefasta gestión

A lo largo de esta semana han ido apareciendo en el Diario Información, de manera muy irresponsable, ya que las mismas pueden generar una innecesaria alarma social, noticias relacionadas con el supuesto aumento de ocupaciones de viviendas por parte de “bandas organizadas” con un fin lucrativo “no legalizado” en la ciudad de Elda.

¡Qué decepción! Esta Conselleria ha cambiado de gobierno, pero al parecer no de políticas. Desde siempre, pero ahora con más ímpetu, las administraciones públicas, concretamente sus responsables políticos, han utilizado a algunos medios de comunicación, para tapar sus nefastas y negligentes políticas, como es el caso de la Conselleria de “Vivienda”.

Hay que recordar que la “Ética periodística” y su código deontológico exige rigor informativo y en el tratamiento de las noticias en todo momento brilla por su ausencia, detallando aspectos no significativos, obviando los importantes y sin acercarse a la raíz del problema, que como todos sabemos es el estado de emergencia habitacional en que se encuentra nuestra comarca.

La PAH ha denunciado en repetidas ocasiones que la parálisis institucional del anterior gobierno de la Generalitat y del actual, estaba generando situaciones muy desesperadas y peligrosas. Con una lista de espera para el acceso de una vivienda que supera las 300 familias en la comarca, con un restringido acceso al mercado de alquiler privado, que sigue estando en manos de inmobiliarias y que mantienen las mensualidades muy elevadas, con los centenares de procesos de ejecución hipotecarias abiertos, con las moratorias de desahucio acumuladas en los despachos de los juzgados, el problema sigue siendo el mismo: la falta vivienda.

La crisis/estafa provocó que miles de familias perdieran sus trabajos y como en una reacción en cadena sus casas. Muchas de estas familias, las más vulnerables, ahora forman parte del sector de población que ya antes de la crisis era excluido de los beneficios del mercado y del acceso a una vivienda digna.  El anterior Consell, estuvo de acuerdo con las entidades bancarias en aquello de que la vivienda es un negocio (legalizado) y no un derecho constitucional y transformó el Instituto Valenciano de la Vivienda en una inmobiliaria con la cual hacer negocios suculentos sus amigos empresarios.

Como sabemos vivienda hay y la tienen casi todos los bancos al desahuciar de manera fraudulenta a las familias. La administración pública, por su parte, sin previsión de un más que evidente estallido de la burbuja inmobiliaria y de la crisis/estafa, y haciendo oídos sordos al mandato constitucional por el cual debe garantizar el derecho habitacional, no adquirió vivienda pública y además dejó que se deterioraran las que tenía muchas de ellas cerradas “a cal y canto” y sin posibilidad de ser disfrutada por una familia.

Esta gestión cortoplacista que no tiene en cuenta la necesidad real de las familias, y que podría hasta rozar lo delictivo, es la verdadera culpable de que en la actualidad hayan aumentado las familias que necesitan una vivienda, que haya familias que de manera desesperada intenten ocupar aún arriesgo tener consecuencias penales. Pero también que haya familias sobre endeudadas por la negligencia de EIGE o con cláusulas abusivas en contratos con la administración pública.

La inmensa mayoría de las ocupaciones en nuestra comarca son por necesidad. Si hay algún caso aislado de hacer negocio (no legalizado), es la consecuencia, no la causa.  El burdo intento de criminalizar la pobreza, metiendo a todo el mundo en el mismo saco para justificar la ausencia de políticas integrales de vivienda demuestra, al menos, y siendo muy benévolos, una desorientación general, una grave irresponsabilidad social y una falta de ética de cara a la repercusión en la vida de las personas afectadas.

PAH ELDAPETRER OTRA FIRMA MAS DE ALQUILER REME Y JOSÉ CARLOS

15.06.16 Hoy tenemos otro motivo más para seguir luchando contra el abuso de los bancos, nuestros compahs Reme y Jose Carlos despues de mas de 8 meses de lucha y compromiso con la PAH EldaPetrer han abierto una puerta a un nuevo futuro, han firmado el alquiler con opción a compra con el banco Sabadell de Monóvar. SUERTE Y SI SE PUEDE.

JOSE CARLOS REME